Ღირებულების მნიშვნელობა შეფასების საქმიანობაში

ღირებულება არის სამოქალაქო სამართლის ტრანზაქციის საგანი ერთ-ერთი მთავარი მახასიათებელია. რა არის მისი ნიშნები? ფასები კლასიფიცირებულია რა მიზნებისთვის ბიზნესში ან რეალტორულ ბიზნესში არის შესაბამისი ინდიკატორები და რა მეთოდებზე?

რა არის "ღირებულება" და "შეფასების"

ღირებულების ტიპებისა და მისი კლასიფიკაციის თანმიმდევრული საფუძვლების შესწავლამდე მოდით განვსაზღვროთ ის, რაც არის. კრიტერიუმები, რომელიც საშუალებას მისცემს მას, დაუზუსტებელი აღწერა, მსოფლიოსა და რუსი ეკონომისტებისგან საკმაოდ ბევრი. ყველაზე პოპულარულია შემდეგი: ღირებულება არის ფულადი თანხის ოდენობა, რომელიც განისაზღვრება საკუთრების უფლების გადაცემის ან სხვა მექანიზმების მოსალოდნელ მომენტში სამოქალაქო ურთიერთობების სუბიექტების ურთიერთქმედების პროცესში. თავის მხრივ, "შეფასების" კონცეფცია უკავშირდება კითხვის თანხის განსაზღვრის მექანიზმს.

შეფასების ასპექტები

შეფასების ობიექტები შეიძლება იყოს უძრავი ქონება, მომსახურება, ტრანსპორტირება, საყოფაცხოვრებო ნივთები, ინტელექტუალური საკუთრება - ყველაფერი, რაც სამოქალაქო კანონმდებლობით არის გათვალისწინებული, როგორც ფიზიკური პირებისა და იურიდიული პირების გარიგებების შესაძლო საგანი. მონეტარული ღირებულების განსაზღვრის პროცედურა, რომლის გადაცემას წარმოადგენს სამართლებრივი ურთიერთობების ერთი სუბიექტიდან მეორეზე საკუთრების უფლების გადაცემის საფუძველი, ხორციელდება ორივე მხარის მიერ აღიარებული მეთოდების გამოყენებით. მათ ასევე შეუძლიათ მესამე მხარის მიერ შემოთავაზებული, მაგრამ შეთანხმებას ექვემდებარება ტრანზაქციის ძირითადი მხარეები.

საქონლის ან ქონების ან მომსახურების სხვა ღირებულების განსაზღვრა შესაძლებელია განისაზღვროს იურიდიული ურთიერთობის ხასიათიდან გამომდინარე მხარეთა მოთხოვნით ან კანონის მოთხოვნების შესაბამისად. მაგალითად, მაგალითად, როდესაც უძრავი ქონების რეალიზება, შემფასებელთა მომსახურების ხელმისაწვდომობა ხშირ შემთხვევაში საკუთრების რეგისტრაციის სავალდებულოა.

შეფასებაში გამოყენებული მიდგომები

მაგალითად, შეფასების, ასევე, ღირებულების განსაზღვრა შესაძლებელია სხვადასხვა მიდგომის ფარგლებში. რუსულ ბიზნეს პრაქტიკაში არსებობს სამი ძირითადი პირობა: მომგებიანი, შედარებითი და ძვირადღირებული. განვიხილოთ მათი არსი.

შემოსავლების მოდელი მოიცავს მეთოდების გამოყენებას, რომლებიც ეფუძნება სავარაუდო შემოსავლების საანგარიშგებო ღირებულების ახალი მფლობელის მიერ - მაგალითად, ლიზინგით. შედარებითი მოდელი მოიცავს მოღვაწეთა შესწავლას, რომლებიც ახასიათებენ ზოგიერთი ობიექტის ქონების ღირებულების ტიპებს, სხვების ინდიკატორებს, ძალიან ჰგავს ძირითად მახასიათებლებს. მაგალითად, დამსწრე, ბინაზე შესაბამისი ფულადი ინდიკატორის განსაზღვრისას ჩვეულებრივ სწავლობს არსებულ წინადადებებს უძრავი ქონების ბაზარზე. ღირებულების მოდელის ფარგლებში გამოითვლება შესაძლო ხარჯები, რომლებიც აუცილებელია სათანადო ფუნქციურ მდგომარეობაში ობიექტის შენარჩუნების თვალსაზრისით. თუ ამბობენ, რომ პირი ყიდულობს ტრაქტორს, მის მიერ დაქირავებული შეფასების ექსპერტი უნდა ითვალისწინებდეს მოცემული სატრანსპორტო საშუალების ღირებულების გათვალისწინებით გათვალისწინებულ ტექნიკურ შეკეთებასთან დაკავშირებულ პოტენციურ ხარჯებს.

შეფასების შედეგი

მას შემდეგ, რაც ქონების ფასეულობები გაანალიზებულია და შესაბამისი შეფასებები მოცემულია, მისი შედეგი შეიძლება გამოყენებულ იქნას გარიგების საბოლოო ფასის განსაზღვრისთვის. ან სხვა მიზნებისთვის - მაგალითად, დაზღვევის ხელშეკრულების გაფორმებისას, სესხის გაცემის, ფსონის გაყიდვისა და ა.შ., განვიხილოთ, რომელი რუსი ექსპერტები სხვადასხვა ობიექტების შეფასების ღირებულების ტიპს იდენტიფიცირებენ. ასევე, როგორ შეიძლება გამოყენებული იქნას შესაბამისი ინფორმაცია პრაქტიკაში.

ღირებულებების კლასიფიკაცია

შეფასების ობიექტის რა ტიპის ღირებულება გამოირჩევა თანამედროვე ექსპერტების მიერ? აქ კლასიფიკაციისთვის ბევრი კრიტერიუმია. განვიხილოთ რუსი ეკონომისტების ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული მოდელი.

მასში, კერძოდ, საბაზრო ღირებულებაა. ეს არის ფასი, რომლის ღირებულებაც დაფიქსირებულია ობიექტის შეფასების დროს, იმ პირობით, რომ სავარაუდოდ გაიყიდება კონკურენტულ სეგმენტში. ეს არის სავალდებულო პირობები სწორი ღირებულების განსაზღვრისთვის - ფასების ფასების პრინციპების შესახებ საჯარო ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა, ფასების ზეგავლენის მნიშვნელოვანი მარეგულირებელი ფაქტორების არარსებობა.

განისაზღვრება მოდელის საინვესტიციო ღირებულება. მისი ინდიკატორები იდენტიფიცირებულია იმ ობიექტებზე, რომლებიც ობიექტში ინვესტირებით არიან დაინტერესებული. ზოგიერთ შემთხვევაში, საინვესტიციო ღირებულება შეიძლება ემთხვეოდეს საბაზრო ღირებულებას. მაგრამ ეს ყოველთვის ასე არ არის. ზოგჯერ, ერთდროულად საინვესტიციო, ობიექტის ლიკვიდაციის ღირებულებაც გამოითვლება. მისი ღირებულება გამოხატავს სავარაუდო შემოსავლის შესაძლო მოცულობას გარიგების საგანიდან გამომდინარე.

არსებობს საკადასტრო ღირებულება. მისი შექმნის მიზანი არის ობიექტის შემოსვლა კონკრეტულ სახელმწიფო ან სამრეწველო რეესტრში შესაბამისი განცხადებებით ინფორმაციის შემდგომი გამოყენებაზე. როგორც წესი, ჩვენ ვსაუბრობთ ამ შემთხვევაში გადასახადების გაანგარიშებაზე. საკადასტრო ღირებულება, როგორც წესი, უფრო დაბალია, ვიდრე საბაზრო ღირებულება, თუ ვსაუბრობთ უძრავი ქონების შესახებ, ანუ მისგან დაახლოებით.

არსებობს ისეთივე, როგორც სადაზღვევო ღირებულება. იგი ითვალისწინებს სადაზღვევო ხელშეკრულების ფარგლებში გადასახდელი თანხის გაანგარიშებას. ზოგიერთ შემთხვევაში, ერთდროულად მასთან ერთად, ობიექტის ჩანაცვლების ღირებულებაც გამოითვლება. მაგალითად, ეს მოხდება, მაგალითად, სადაზღვევო კომპანიასთან შესაბამისი ხელშეკრულება არ ნიშნავს ფულადი კომპენსაციის მიღებას, არამედ ობიექტის მოპოვება მისი ორიგინალური ფუნქციურ მდგომარეობას დაზიანების ან მარცხის შემდეგ.

ამდენად, ჩვენ შევისწავლეთ 4 ტიპის ღირებულება, რომლებიც ყველაზე ხშირად გვხვდება რუსეთის ეკონომიკურ სკოლაში, ისევე როგორც რამდენიმე მათგანს. ეს სია, რა თქმა უნდა, არ არის ამომწურავი. არსებობს კერძო ტიპის საბაზრო ღირებულება, აგრეთვე საინვესტიციო ან საკადასტრო, განსხვავებული ობიექტების მახასიათებლებთან დაკავშირებით, როგორც ვარიანტი, სამართლებრივი სტატუსი. ახლა ჩვენ მივმართავთ ობიექტების არსით შესწავლას, რომელთა მიხედვითაც შესაბამისი პარამეტრი გამოითვლება პრაქტიკული მნიშვნელობის ასპექტში.

ბიზნესის შეფასება

რასაკვირველია, არსებობს უამრავი კონკრეტული ტიპის ობიექტი, რომელთა ღირებულებაც განისაზღვრება. რუსულ ბიზნეს-პრაქტიკაში ყველაზე გავრცელებული ბიზნესი და უძრავი ქონებაა. პირველ შემთხვევაში, კომპანიის ფულადი სახსრების მთლიანობა, მენეჯმენტის პრინციპები და აქტივები, რომლებიც მოგებაზე მიუთითებენ. საწარმოს ღირებულების შესწავლის დაწყებამდე სასარგებლო იქნება, რათა დადგინდეს შესაბამისი შეფასების საგანი.

რატომ განსაზღვრავს ღირებულება პარამეტრების ბიზნესის? პირველი ვარიანტი აქ არის საწარმოს რეალიზაციის პერსპექტივა. კომპანიის მფლობელს შეუძლია გადაწყვიტოს სხვა ბიზნესი გააკეთოს, მაგრამ სანამ ის სასარგებლოა, რომ სხვა მფლობელს ხელში გადასულიყო. ასევე, ბიზნესის შეფასება შეიძლება განხორციელდეს კომპანიის მენეჯმენტის ხარისხის გასაუმჯობესებლად, მართვის სისტემის შესაძლო ხარვეზების იდენტიფიცირება. კიდევ ერთი ვარიანტია ინვესტორების ყურადღების მოზიდვა, თუ არ არის საკმარისი საბრუნავი კაპიტალი, ან ფირმა ფუნქციონირებს ბაზრის გაფართოებაზე, ამიტომ დამატებითი თანხების საჭიროებაა. ბიზნეს შეფასება შეიძლება განხორციელდეს სესხის მიღებისას - ეს, როგორც წესი, წარმოადგენს ბანკის მიერ სესხის გაცემის შესახებ გადაწყვეტილების მიღების წესს.

ბიზნესის შეფასება

რა ტიპის ხარჯები ჩართულია საწარმოების შეფასებაში? რომელი პრინციპები ყველაზე ხშირად გამოიყენება აქ? ძირითადი ღირებულებები, რომლებიც გამოიყენება ბიზნესის შეფასებისთვის, არის ბაზარი და ინვესტიცია. ზოგიერთი ექსპერტის აზრით, საწარმოს ყიდვის შესაძლებლობის გათვალისწინებით, სასურველია პარტნიორი, რომ ყურადღება მიაქციოს მეორე მიმართულებას შესაბამისი პერსპექტივების ანალიზში. მას შემდეგ, რაც ტიპიური "ბაზრის" ფასი ბიზნესისთვის არის მაჩვენებელი, რომელიც ყოველთვის არ საუბრობს საწარმოს განვითარების პოტენციალის ცალმხრივად. მაგრამ თუ ჩვენ ვსაუბრობთ მისი იდენტიფიკაციისათვის, სწორი მოღვაწეების გაანგარიშების ძირითადი პრინციპები შეიძლება ეფუძნებოდეს:

- ხელმისაწვდომი ბაზრის მონაწილეთა მახასიათებლებით არსებული მაჩვენებლების შედარება;

- ბიზნესის კონკურენტული უპირატესობების შესწავლა;

- შეფასების სუბიექტური ხედვა;

- გარე ფაქტორების გავლენის შესწავლისას.

თუ ეს ბიზნესის საინვესტიციო ღირებულების განსაზღვრის საკითხია, მაშინ შეიძლება გამოყენებულ იქნეს იგივე პრინციპები, მაგრამ მათ გარდა ამისა, დასაშვებია ასევე რამდენიმე სხვა პირის ჩართვა:

- ბიზნესში ჩართულ სუბიექტების ქცევის მოდელირება (ფაქტორების გავლენა);

- მომგებიანობის გაანგარიშება (დროთა განმავლობაში საბაზრო ღირებულების გაზრდა).

ღირებულების კონკრეტულ ინდიკატორებს შეუძლიათ დააკმაყოფილონ ბიზნესი ან ინვესტორის პოტენციური მყიდველი, რაც დამოკიდებულია ბიზნესში ინვესტიციების მოსალოდნელ მოცულობასა და რა არის მათი გადახდების პერსპექტივა. ხშირ შემთხვევაში, ინვესტიციები შეიძლება იყოს საკრედიტო წარმომავლობა. შესაძლო მოგების სიდიდე არ უნდა იყოს განსხვავებული ნულიდან, არამედ ბანკის მიმართ ინტერესის გადახდა. დამატებითი მაჩვენებლები ინვესტორის გადაწყვეტილებების მიღებისას, რომლებიც არ ითვლიან იმ ინდიკატორებს, რომლებიც ასახავს ბაზრისა და საინვესტიციო ღირებულების ღირებულებას, შეიძლება:

- ბიზნესის სავარაუდო სტაბილურობა (დიდი ხნის განმავლობაში შემოსავლის გენერირების უნარი);

- კონკურენტუნარიან საწარმოებთან საპასუხო პერიოდის კორელაცია (ალბათ უფრო მომგებიანია, რომ ინვესტორი სხვა ფირმაში ჩადოს და მყიდველმა შეიძინოს);

- პარტნიორებს შორის ნდობის დონე.

ეს კრიტერიუმი შეიძლება ძალიან სუბიექტური იყოს. აქედან გამომდინარე, ბიზნეს პრაქტიკაში, ბაზრისა და საინვესტიციო ღირებულების მნიშვნელობა არის პარამეტრი, თუმცა მნიშვნელოვანია, მაგრამ ყოველთვის არ არის ძირითადი პირობა.

კიდევ ერთი ფაქტორი არის ინვესტიციის ან შესაძლო შეძენისათვის ბიზნესსთან დაკავშირებული სამუშაოს სახეების ღირებულება. თუ საწარმოს კვლევა შეიძლება თან ახლდეს მნიშვნელოვანი ინვესტიციები, რომელიც არ შეიცავს რეალურ მოგებას (მაგალითად, გარე ექსპერტების, აუდიტორებისა და ანალიტიკოსების ხელმისაწვდომობას), მაშინ სავარაუდოა, რომ ინვესტორს ან პოტენციურ ბიზნეს მყიდველს არ სურს კონკრეტული ფირმის მოგვარება.

უძრავი ქონების შეფასება

სასარგებლო იქნება რა ტიპის უძრავი ქონების ღირებულებების შესწავლა, ასევე რა მიდგომები ხორციელდება მისი შეფასებისას. მაგრამ, როგორც ადრე ბიზნესში - ჩვენ განვსაზღვრავთ იმ მიზნებს, რომელთა განხორციელებაც ხდება შესაბამისი ტიპის სამოქალაქო სამართალწარმოების მონაწილეების მიერ. უძრავი ქონების ღირებულებების შესწავლის აუცილებლობა, აგრეთვე დამფასებლის მომსახურების გაწევის საჭიროება, წარმოიქმნება შემდეგი ძირითადი შემთხვევებში:

- არის ბინის, ოფისის, სხვა სტრუქტურის ან შენობის შეძენა-გაყიდვის გარიგება;

- ფირმის აქტივები ღირებულია;

- დასაბეგრი ბაზის ზომა განისაზღვრება ქონების გადასახდელების კუთხით.

რასაკვირველია, პრაქტიკაში არსებობს უძრავი ქონების შეფასების უფრო მეტი მიზეზი. მაგალითად, ზოგიერთ შემთხვევაში აუცილებელია ძირითადი პროცედურების გარდა სავარაუდო ხარჯების განსაზღვრა. ანუ - როგორც ვარიანტი - ფასების შესაფასებლად საჯარო საჭიროებისათვის.

უძრავი ქონების შეფასება

ზემოთ აღვნიშნეთ, რომ საწარმოს ღირებულების ძირითადი სახეებია ბაზარი და ინვესტიცია. უძრავი ქონების მიმართ, იგივე პარამეტრები შეიძლება გამოიძიოს, მაგრამ, როგორც წესი, გარდა ამისა, არსებობს მრავალი სხვა. კერძოდ - ობიექტის საკადასტრო და დაზღვეული ღირებულება. რიგ შემთხვევებში ლიკვიდაცია განისაზღვრება. ბაზრის და საინვესტიციო ღირებულების განსაზღვრის თავისებურებანი ზემოთ უკვე განხილული. უძრავი ქონების შემთხვევაში, ზოგადი პრინციპები და მეთოდოლოგიები, როგორც წესი, მსგავსია ბიზნესის შეფასებისას. ისინი გამოიყენება მხოლოდ მაშინ, როდესაც ისინი უფრო ადაპტირებულია შესაბამისი ბაზრის სპეციფიკაზე: "კონკურენცია" შეიცვალა "სახელმწიფო" (სარემონტო დონე, დასრულების მასალები და მისი ხარისხი და სხვა), "მომგებიანობა" - მოსალოდნელი "მადლიერება".

შეისწავლეთ ახლა, თუ როგორ ხდება საკადასტრო, სადაზღვევო და ლიკვიდაციის ფასეულობების გაანგარიშება. მათ აქვთ გარკვეული სპეციფიკა. ჩამოთვლილთა თითოეული განსაზღვრული ღირებულება ხასიათდება შეფასების მეთოდების ასპექტში. განვიხილოთ ისინი.

თუ ჩვენ ვსაუბრობთ უძრავი ქონების საკადასტრო ღირებულების შესახებ, შემფასებელი იღებს საფუძველს შესაბამისი საკანონმდებლო წყაროებში ასახული, ფინანსთა სამინისტროს რეკომენდაციები და სხვა უწყებები, რომლებიც პასუხისმგებელნი არიან საცხოვრებელზე შესაბამისი ინფორმაციის პრაქტიკული გამოყენებისათვის. ზოგიერთ შემთხვევაში, კრიტერიუმებიც შეიძლება დამახასიათებელი იყოს ობიექტის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრისათვის. შესწავლილია სხვადასხვა ტექნიკური დოკუმენტაცია.

თუ ამოცანა განსაზღვრავს უძრავი ქონების სადაზღვევო ღირებულებას, ამ წესით, როგორც წესი, დამფუძნებელი ძირითადად ხელმძღვანელობს საბაზრო მეთოდებით, მაგრამ ცვლილებების შეტანისა და გაყიდვის ტრანზაქციის ფაქტობრივი შინაარსით. მაგალითად, თუ ადამიანი იპოთეკზე ყიდულობს ბინას, მხოლოდ სესხის თანხა შედის სადაზღვევო ღირებულებაში. ამ შემთხვევაში, სადაზღვევო კომპანიასთან კონტრაქტით გათვალისწინებული თანხის გაანგარიშების შესაბამისი საფუძველი შეიძლება იყოს დაბალი, ვიდრე ბინის საბაზრო ღირებულება საფუძველს საფუძვლად დაედო საფუძველს.

იპოთეკა წარმოადგენს ბაზრის სეგმენტის მაგალითს, სადაც ობიექტის ლიკვიდაციის ღირებულება შეიძლება პრაქტიკულად იყოს მნიშვნელოვანი სამოქალაქო სამართლის ტრანზაქციებისთვის. იმ შემთხვევაში, მაგალითად, ფიზიკური პირები ან ორგანიზაციები ვერ აკმაყოფილებენ საკრედიტო საგადახდო პირობებს, ბანკი სავარაუდოდ გადაწყვეტს ქონების გაყიდვის შესახებ. სესხის გარიგების ხელმოწერამდეც, ფინანსური ინსტიტუტი, სავარაუდოდ, განიხილავს პროექტის ლიკვიდაციის კომპონენტის პერსპექტივას.

თუმცა, ზოგიერთი ექსპერტი მიიჩნევს, რომ არასწორია გამოიყენოს ტერმინი "ლიკვიდაციის ღირებულება" უძრავი ქონების გარიგებებთან დაკავშირებით ბანკებთან ინტეგრაციისას. ფაქტია, რომ იპოთეკური შეთანხმება არ ითვალისწინებს საბანკო საკუთრების სავალდებულო გადაცემას - ეს არის მხოლოდ სესხის დროებითი ღონისძიება. ლიკვიდაციის ღირებულება გულისხმობს ფასის გაანგარიშებას, რომლის მიხედვითაც ობიექტის მფლობელი (მაგალითად, ბიზნესი) შეუძლია გაყიდოს თავისი ქონება (ამბობენ, რომ საწარმოს გაკოტრების გამო). აქედან გამომდინარე, იყენებთ ტერმინს უძრავი ქონების მიმართ, უნდა იყოს ფრთხილად.

ღირებულება - ღირებულება მუდმივია?

ბევრი თანამედროვე ეკონომისტი მიიჩნევს, რომ არა. თუ, რა თქმა უნდა, ვსაუბრობთ საბაზრო ეკონომიკაზე, სადაც არის მიწოდების და მოთხოვნის საფუძველზე ფასების თავისუფალი ფორმირების მექანიზმისთვის ადგილი. მიუხედავად იმისა, თუ რა ტიპის სასაქონლო ფასეულობებს იკვლევენ, თითოეული მათგანი არის მუდმივი ღირებულება, სავარაუდო მინიშნება, რომელიც შეიძლება გამოყენებულ იქნას მხარეებმა კონკრეტულ მომენტში. არსებობს, რა თქმა უნდა, საწარმოები, სადაც შესაბამისი მაჩვენებლების არასტაბილურობა მინიმალურია - მაგალითად, ბაზრის სეგმენტები, სადაც სახელმწიფო ბრძანებები დომინანტურია. მაგრამ ეს არის, საკმაოდ, გამონაკლისი. ღირებულებების არასტაბილურ გარემოში ნავიგაციის უნარი არის ნებისმიერი თანამედროვე ბიზნესის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი კონკურენტუნარიანი უპირატესობა.